DE WAARDE VAN LANDBOUWGROND NABIJ STEDEN EN DORPEN
LET OP:
©De inhoud van het onderstaande artikel is uniek en is auteursrechtelijk beschermd. Het is daarom niet toegestaan om deze tekst of gedeelten daarvan te kopiëren naar andere sites of anderszins over te nemen voor eigen gebruik of voor doorgifte aan derden. Tegen overtreders zullen juridische stappen worden ondernomen en zij riskeren hoge boetes. Het is wel toegestaan om links naar deze pagina op te nemen.
Alhoewel voor de totstandkoming van dit artikel de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht kan er aan de inhoud van dit artikel geen rechten worden ontleend voor individuele gevallen.
Investeren in grond door particuliere beleggers
_________________________________________
Ruim 15 jaar geleden zijn commerciële organisaties gestart met het opkopen van stukken landbouwgrond gelegen in de nabijheid van steden en dorpen. Dit met het doel om de grond te verkavelen en in kleine percelen van bijvoorbeeld 250 tot 1000 m2 tegen een hogere prijs door te verkopen aan private beleggers. Deze beleggers investeren in deze landbouwkavels in de hoop dat er in de (nabije) toekomst een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. Immers, iedereen weet dat een bestemmingswijziging een enorme waarde-sprong van de grond zal geven.
Ook vandaag de dag zijn er nog steeds meerdere organisaties die dit concept volgen. Kennelijk is er een markt voor onder particulieren. Tegelijkertijd zijn er de afgelopen jaren ook veel kritische kanttekeningen geplaatst over deze handelswijze en worden particulieren zelfs gewaarschuwd om hier niet aan mee te doen. De vraag komt dus op: zijn deze particulieren nu gek om op deze wijze te investeren in landbouwgrond of deugt de beoordeling van al deze critici niet?
Vooropgesteld moet worden dat er in de kern niets mankeert aan het concept waarbij het voor particuliere beleggers mogelijk wordt gemaakt om een deel van hun vermogen te investeren in kleine percelen landbouwgrond op verschillende locaties. Maar alles staat of valt natuurlijk met de redelijkheid van de prijs die voor de kavels betaald moet worden.
In dit artikel wordt daarom een bijzonder waarderingsmodel besproken voor landbouwgrond dat ligt in de buurt van steden en dorpen. Het model is gebaseerd op algemeen geldende waarderingsconcepten in de financiële wereld. Aan de hand van voorbeelden laat ik de werking hiervan zien. Het grote voordeel van dit waarderingsmodel is dat iedere particuliere investeerder voor een specifieke investering in grond zijn of haar eigen beoordeling kan maken of de prijs voor die grond al dan niet redelijk is.
Voordat ik dit model ga toelichten besteed ik eerst kort aandacht aan het onderscheid in de verschillende markten voor landbouwgrond zodat de prijzen van kleine percelen voor particuliere beleggers in het juiste perspectief worden geplaatst.
De prijs van een kleine landbouwkavel ligt per definitie hoger
____________________________________________________
De gemiddelde prijs van pure landbouwgrond ligt in Nederland rond de € 7,5 per m2. Met pure landbouwgrond bedoel ik grond waarvoor het, gelet op de ligging daarvan (te ver verwijderd van dorpen en steden), vrijwel zeker is dat de bestemming altijd agrarisch zal blijven. Voor landbouwgrond dat in de nabijheid van steden en dorpen ligt is dit anders. Dan is er altijd een kans is (hoe klein dan ook) dat er ooit een andere bestemming aan de grond wordt gegeven.
Voor kleine kavels landbouwgrond van 250 m2 tot 1000m2 in de buurt van steden en dorpen geldt bovendien dat deze percelen het voor kleine beleggers mogelijk maakt om te investeren in deze grond. Het verkavelen van grote stukken landbouwgrond in kleine percelen creëert als het ware voor hen een nieuwe en meer courante markt in grond, een extra mogelijkheid dus om te beleggen. Het is dan ook volstrekt logisch dat zij daarvoor een extra premie willen betalen bovenop de eerder genoemde pure landbouwprijs van € 7,5 per m2. Deze extra premie is al gauw € 4,5 per m2, dus het betalen van € 12 per m2 voor dit soort percelen is zeer acceptabel puur en alleen al gebaseerd op de creatie van een investment opportunity waarbij bovendien spreiding van het vermogen over meerdere locaties haalbaar is.
Je zou het ook zo kunnen verwoorden: de grote stukken landbouwgrond van meerdere hectares kent een groothandelsprijs en de kleine percelen een detailhandelsprijs die (zoals altijd het geval is in de economie) hoger is. Dit principe zie je ook terug in de prijsvorming van kavels grond, naarmate deze kleiner worden. Zo zal de prijs per m2 van een kavel van 1.500 m2 ook weer hoger zijn dan die van een kavel van 3000 m2 in hetzelfde gebied.
Ik zal nu aan de hand van het eerder genoemde waarderingsmodel laten zien dat zelfs bij een hele kleine minimaal geachte kans op een bestemmingswijziging (die dan zelfs pas na 30 jaar gaat plaatsvinden) een prijsrange van € 12 a € 20 per m2 zeer acceptabel is.
Het waarderingsmodel: kansen voor particulieren op waarde geschat
___________________________________________________________
In dit waarderingsmodel maken we gebruik van een model dat in de financiële wereld bekend staat als de zekerheidsequivalenten-methode. Dat is een moeilijk woord maar de kern hiervan is simpel: schat alle factoren die invloed hebben op de verwachte waarde van de grond in de toekomst dermate conservatief in, dat je gerust kan stellen dat de aldus berekende verwachtingswaarde het absolute minimum vormt. Je kan het ook anders zeggen: de verwachtingswaarde zal dan zeker niet lager zijn dan het berekende bedrag. Het voordeel van deze methode is dat je dan die zekere toekomstige verwachtingswaarde contant kan maken tegen het risicovrije rendement in Nederland. Het wordt allemaal duidelijk door het onderstaande uitgewerkte voorbeeld.
Voorbeeld bepaling waardering kavel landbouwgrond
______________________________________________
Stel een kavel van 1000 m2 landbouwgrond is te koop en is gelegen in het buitengebied van een stad. De kavel ligt niet in een zoekgebied voor woningbouw en er zijn ook geen aanwijzingen dat dit op korte termijn anders wordt. De ligging van de kavel maakt echter wel dat het niet uit te sluiten valt dat ooit in de toekomst de bestemming gaat wijzigen, al is het maar omdat er wel regelmatig nieuwe woningen worden gebouwd.
We zien op Funda dat er een nieuwbouwwoning in deze stad te koop staat voor € 400.000 met een perceeloppervlak van 200 m2. Van dit bedrag zal ongeveer 30% ofwel € 120.000 de prijs van de bouwrijpe grond betreffen, ofwel een grondprijs van € 600 per m2. Stel dat het bouwrijp en woonrijp maken van de grond € 100 per m2 kost, dan is de prijs voor de ruwe bouwgrond € 500 per m2. Dus landbouwgrond die op dit moment in deze stad van bestemming wijzigt krijgt daardoor een waarde als ruwe bouwgrond van ongeveer € 500 per m2.
Voor de waardering van de genoemde kavel landbouwgrond van 1000 m2 gaan we nu de volgende zeer conservatieve uitgangspunten nemen:
· De kavel zal pas na 30 jaar mogelijk van bestemming wijzigen.
· De prijs van ruwe bouwgrond na 30 jaar is gelijk aan de huidige prijs van € 500 per m2.
· De prijs van pure landbouwgrond na 30 jaar is gelijk aan de huidige prijs van € 7,5 per m2.
· De kans dat na 30 jaar de kavel van bestemming wijzigt is slechts 5 %.
Op basis van de boven vermelde uitgangspunten is de minimaal verwachte waarde van de grond na 30 jaar als volgt te berekenen:
(5 % van € 500) + (95 % van € 7,5) = € 32,125
De uitgangspunten zijn dermate conservatief dat we nu kunnen stellen dat de verwachte waarde van de grond na 30 jaar zeker niet lager is dan € 32,125. Dat biedt de mogelijkheid de huidige waarde van de grond te bepalen door deze € 32,125 over een periode van 30 jaar contant te maken tegen het huidige risicovrije rendement voor een dergelijke periode. Dit risicovrije rendement is het rendement dat je maakt wanneer je nu een Nederlandse staatsobligatie koopt met een looptijd van 30 jaar. Dat rendement ligt momenteel (op 7 juni 2023) rond de 2,8% per jaar! De huidige waarde van de landbouwgrond is daardoor gelijk aan de verwachte waarde van de grond na 30 jaar:
Huidige waarde landbouwkavel per m2 = € 32,125 / (1,028)^30 = € 14,03
Persoonlijk gebruik van het waarderingsmodel
________________________________________
Over de prijs van landbouwgrond gelegen rondom steden en dorpen wordt vaak gezegd: het is maar wat de gek er voor geeft. Tot op zekere hoogte klopt dat. De grondmarkt is immers veel minder transparant dan de aandelenmarkt. Het fijne van het bovenstaande waarderingsmodel is dan ook dat iedereen zijn of haar eigen invulling kan geven aan het model. Iedereen kan een eigen conservatieve inschatting maken van de vermelde factoren en zo tot een prijs komen die men bereid is te betalen.
Invloed van de kans op een bestemmingswijziging
___________________________________________
Cruciaal in het waarderingsmodel is de minimaal geachte kans op een bestemmingswijziging. In het gegeven voorbeeld was deze 5 %. Belangrijk om te melden is dat de werkelijke kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar in dit voorbeeld op een dusdanig (hoger) niveau ligt dat deze 5 % als de absolute ondergrens moet worden gezien.
De 5 % in het voorbeeld is min of meer bewust gekozen om aan te tonen dat zelfs bij een hele lage minimaal geachte kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar en ook bij overigens zeer conservatieve uitgangspunten de huidige waarde van de kavel toch nog € 14 per m2 bedraagt.
Een kritische lezer zou kunnen zeggen dat voor veel kavels grond rondom steden en dorpen ook gesteld kan worden dat het 100 % zeker is dat er geen bestemmingswijziging na 30 jaar zal zijn. Ofwel de absolute ondergrens voor de kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar is dan gewoon 0 %. Dat zou betekenen dat de waarde van de kavel niet hoger is dan de zuivere landbouwprijs van 7,5 per m2. Maar dit zou betekenen dat een bestemmingswijziging na 30 jaar met 100 % zekerheid kan worden uitgesloten, en dat lijkt niet erg realistisch. Zelfs voor kavels waar een bestemmingswijziging niet te verwachten valt en/of door beleidsmakers nadrukkelijk als ongewenst wordt geacht, kan een bestemmingswijziging nooit geheel worden uitgesloten. Dat verklaart ook waarom deze kavels toch altijd een landbouw-plus-waarde houden van al gauw rond € 12 per m2 of hoger.
De invloed van de minimaal geachte kans op een bestemmingswijziging is groot. Onderstaand volgen nog een paar voorbeelden met hogere minimaal geachte kansen op een bestemmingswijziging.
Stel dat voor de kavel de absolute ondergrens van de kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar op
10 % wordt gezet. De waardering van de kavel is dan als volgt:
Verwachte waarde per m2 na 30 jaar = (10 % van € 500) + (90 % van € 7,5) = € 56,75
Huidige waarde landbouwkavel per m2 = € 56,75 / 1,028^30 = € 24,78
Stel dat voor de kavel de werkelijke kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar op een dermate niveau ligt dat de absolute ondergrens van deze kans op 25 % wordt gezet. De waardering van de kavel is dan als volgt:
Verwachte waarde per m2 na 30 jaar = (25 % van € 500) + (75 % van € 7,5) = € 130,625
Huidige waarde landbouwkavel per m2 = € 130,625 / 1,028^30 = € 57,05
Mocht het dermate zeker zijn dat de kavel na 30 jaar van bestemming wijzigt dat de minimale ondergrens van de kans daarop 50 % bedraagt dan zijn de uitkomsten als volgt:
Verwachte waarde per m2 na 30 jaar = (50 % van € 500) + (50 % van € 7,5) = € 253,75
Huidige waarde landbouwkavel per m2 = € 253,75 / 1,028^30 = € 110,81
Er zijn ook andere mogelijke bestemmingen die waarde verhogend zijn
____________________________________________________________
In de gegeven voorbeelden is tot nu toe alleen rekening gehouden met een mogelijke bestemmingswijziging van de grond ten behoeve van de bouw van nieuwe woningen. Maar er zijn uiteraard nog veel meer andere bestemmingen van de landbouwgrond in de toekomst mogelijk die ook een (veel) hogere waarde geven dan de pure landbouwprijs. Voorbeelden daarvan zijn:
· Bedrijventerreinen dan wel uitbreiding daarvan.
· Plaatsen van een data centrum voor ICT
· Zorg gerelateerde nieuwbouw
· Nieuwe infrastructuur zoals rondwegen etc.
· Recreatiewoningen
· Recreatiegebied, groen, parken, speelweides etc.
· Sportaccommodaties
· Zonneparken (zonnepanelen in het weiland)
· Windmolenparken
· Glastuinbouw
· Invulling overgangsgebied stad en land
Voor deze andere mogelijke bestemmingen zou eveneens een minimale kans kunnen worden opgenomen in het waarderingsmodel. Het moge duidelijk zijn dat dan de uitkomst van het rekenmodel alleen maar hoger wordt.
Deze mogelijke andere bestemmingen laten eveneens zien dat het voor veel stukken landbouwgrond in de buurt van steden en dorpen lastig is om vol te houden dat een bestemmingswijziging (welke dat ook is) nooit zal optreden.
Je kan op meer manieren rendement maken op aangekochte landbouwgrond
__________________________________________________________________
Er wordt in de discussie over het wel of niet beleggen in landbouwgrond veel te veel de nadruk gelegd op het al dan niet optreden van de bestemmingswijziging. Alsof alleen bij het feitelijk optreden van een bestemmingswijziging rendement gemaakt kan worden. Er wordt dan volledig voorbij gegaan aan de mogelijkheid dat de grond ook meer waard kan worden vanwege het simpele feit dat in de tijd de kans op die bestemmingswijziging kan toenemen. In de bovenstaande berekeningen zien we bijvoorbeeld dat als de minimale kans op een bestemmingswijziging na 30 jaar in de loop der jaren stijgt van 5 % naar 10 % dat dan de prijs van de grond stijgt van € 14 naar (bijna) € 25. Dat is een stijging van maar liefst 79%. En dat terwijl de echte bestemmingswijziging ook dan nog ver weg is !
Het in de tijd geleidelijk aan stijgen van de kans op een bestemmingswijziging is een heel realistisch scenario voor landbouwgrond waarvoor verwacht kan worden dat de grens van de bebouwing steeds dichterbij gaat liggen.
Maar zelfs zonder een toename van de kans op een bestemmingswijziging kan aan de kavel worden verdiend. Kijk maar naar het waarderingsmodel in dit artikel: ook de prijs zelf van ruwe bouwgrond en/of van pure landbouwgrond kan in de loop der jaren stijgen. Immers, als er iets is dat wel klopt in alle gladde verkooppraatjes van organisaties die kavels verkopen dan is het wel dat grond alleen maar schaarser gaat worden.
Beleggers zijn helaas veel te vaak gericht op de korte termijn en zijn dan blind voor die zo gehoopte bestemmingswijziging. Zij onderkennen niet de andere mogelijkheid om op de langere termijn rendement te maken. Ze laten zich dan soms verleiden om aan tussenhandelaren een hoge prijs per m2 te betalen (soms wel meer dan € 100 per m2) omdat een bestemmingswijziging zeer nabij zou zijn, vaak zonder dat daar concreet bewijs voor is. Maar het neerwaarts risico is dan zeer groot. Want wat als die bestemmingswijziging dan toch niet doorgaat? Dan stort de waarde van die grond in.
Koop je echter een perceel landbouwgrond voor € 12 a € 15 per m2, dan is het neerwaarts risico zeer beperkt en hou je toch uitzicht op een fraai rendement. Maar doe dit dan met geld wat voor een hele lange termijn gemist kan worden. Alsof het een aanvulling is op je pensioen, of bestemd is later voor je kinderen of kleinkinderen. Zeker voor beleggen in landbouwgrond geldt: “haastige spoed is zelden goed”, maar geduld wordt vrijwel altijd beloond. Betaal alleen niet te veel voor de kavel. Het waarderingsmodel in dit artikel kan u daarbij helpen.